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02 | 2015 NEWS

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Flexibel und fair Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU: Nachhaltige Kreditverträge und Förderung des Verbraucherschutzes bei Immobilienkreditverträgen von Ulrike Hofmann und Dr. Konrad Wimmer Um die Entwicklung eines transparenteren, effizienteren und wettbewerbsfähigen Binnenmarktes durch flexible und faire Immobilienkreditverträge zu fördern und ein nachhaltiges Kreditgeschäft sowie einen hohen Verbraucherschutz in Europa sicherzustellen, haben das europäische Parlament und der Rat am 4. Februar 2014 eine Richtlinie für Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) veröffentlicht. Aufsichtsrechtliche Ausgangssituation Sie muss bis zum 21. März 2016 in nationales Recht umgesetzt sein. Adressaten sind alle Darlehensgeber, die Wohnimmobilienkredite an Verbraucher vergeben. Angestrebt ist eine EU-weite Harmonisierung insbesondere > > zur Werbung, > > zu (vor-)vertraglichen Informationen, > > zur Kreditwürdigkeitsprüfung, > > zum Widerrufsrecht/zur Bedenkzeit, > > zur vorzeitigen Rückzahlung und einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung, > > zu Fremdwährungsdarlehen, > > zu Beratungsleistungen bei der Kreditvergabe und -vermittlung sowie zu Kopplungsgeschäften. Überblick über den vorliegenden Referentenentwurf Veränderungen ergeben sich insbesondere im BGB in Bezug auf das Recht der Verbraucherdarlehensverträge. Der Ausdruck Verbraucherdarlehensvertrag dient künftig als Oberbegriff für die beiden Unterbegriffe Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag und Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag. Letzterer bezeichnet Verbraucherdarlehen, die von der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erfasst werden. Daneben ergeben sich weitere gesetzliche Anpassungen, die in der folgenden Abbildung überblicksweise angegeben werden. Änderungen des BGB/EGBGB Wie ausgeführt, wird das BGB künftig zwischen Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen (§ 491 Abs. 2 BGB n. F. 2 ) und Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen (§ 491 Abs. 3 BGB n. F.) differenzieren. Letztere stellen entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer dar, die grundpfandrechtlich besichert oder für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentums an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstückgleichen Rechten bestimmt sind. Am 18. Dezember 2014 hat das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz den Entwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie vorgelegt, der nachfolgend vorgestellt wird. 1 Vorvertragliche Informationspflichten (§ 491 a BGB n. F.) Im Rahmen der verpflichtenden Kreditwürdigkeitsprüfung müssen Unterlagen durch den Darlehensgeber eingeholt werden, um die vorvertraglichen Informationen für den Kunden vorzuberei- 26 I NEWS 02/2015

Vertrieb & Kundenmanagement t ten. Diese müssen dem Kunden nach der Beratung unverzüglich ausgehändigt werden. Weiterhin muss neu nun verpflichtend das ESIS-Merkblatt ausgefüllt und ausgehändigt werden (Förderkredite werden bis auf einige vorvertragliche Informationspflichten weiterhin vom Anwendungsbereich ausgenommen sein). Die Inhalte des Merkblattes wurden im Rahmen eines verpflichtenden Musters in Artikel 247 Abs. 1 EGBGB aufgenommen. Das Konditionenangebot und eine Vertragsausfertigung (inklusive Zinssatz) sind – falls kein Widerrufsrecht nach § 495 BGB n. F. besteht – nach der Beratung dem Kunden ohne Aufforderung auszuhändigen, damit dieser in der Phase der Vertragsverhandlungen in die Lage versetzt wird, sich schon frühzeitig ein Gesamtbild über den möglichen Vertrag zu machen (vgl. § 491 a Abs. 2 BGB n. F.). Verbraucherdarlehensvertrag Koppelungsgeschäfte Effektivzins KWG Vorgaben für Kl PAngV Vorvertragliche Informationspflichten Vermittlung von Darlehensverträgen Werbung BGB/EGBGB Abbildung 1: Wohnimmobilienkreditrichtlinie Kreditwürdigkeit Nicht-Kl FX-Kredite Versicherungsaufsichtsgesetz Vorgaben für Versicherungen Angemessenheit Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen muss dem Kunden unter bestimmten Voraussetzungen eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen vor Vertragsabschluss eingeräumt werden, das heißt, der Vertrag kann erst nach Ablauf dieser Frist geschlossen werden (§ 495 Abs. 3 BGB n. F.). Beratungsstandards bei der Darlehensvergabe und -vermittlung (§ 511 BGB n. F.) Sie sollen gewährleisten, dass der Berater sich umfassende Informationen über die finanzielle Situation des Kunden und seine Interessen einholt, um eine individualisierte, konkrete Produktempfehlung abzugeben oder den Kunden zu informieren, dass kein Produkt empfehlenswert ist. Dies soll die Auswahlentscheidung des Kunden erleichtern. Koppelungsgeschäfte (§ 492 a und b BGB n. F.) Paketabschlüsse von Kreditvertrag und weiteren Finanzprodukten oder Finanzdienstleistungen sind grundsätzlich verboten, da sie sich nachteilig auf die sachgerechte Entscheidung des Kunden auswirken würden. Folgende Ausnahmen werden erlaubt (§ 492 b BGB n. F.): > > Der gekoppelte Produktabschluss erfolgt durch den Darlehensnehmer, nahe Angehörige oder beide zusammen, und das Produkt dient zur Tilgung/als Zusatzsicherheit. > > Das gekoppelte Produkt ist Ruhestandseinkommen oder dient als Zusatzsicherheit oder der Ansammlung von Kapital, um das Immobiliar-Verbraucherdarlehen zu bedienen oder um damit die erforderlichen Mittel für die Auszahlung des Darlehens anzusammeln. > > Bei einer Versicherung, wenn der Darlehensgeber den Versicherungsabschluss zur Voraussetzung der Darlehensgewährung macht, muss der Kunde die gewünschte Versicherung auch bei einem anderen Anbieter abschließen dürfen. > > Weitere durch die Aufsicht zuzulassende Produkte. Der Darlehensgeber ist verpflichtet, den Kunden über die Kündigungsmöglichkeiten des Koppelungsprodukts und dessen Folgen zu unterrichten und diese zu erläutern. 3 Fremdwährungsdarlehen (§ 493 Abs. 4 BGB n. F.) Zum Schutz des Verbrauchers vor erheblichen Währungsrisiken hat der Darlehensgeber eine Informationspflicht des Kunden bei 1 Vgl. Begründung im Referentenentwurf, S. 62. 2 n. F. = neue Fassung ab voraussichtlich 21.03.2016. 3 Referentenentwurf, S. 54 (Hinweise zum Ausfüllen des ESIS-Merkblatts Abschnitt 8). NEWS 02/2015 I 27

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