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01 | 2016 NEWS

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Banking - Stabil und zukunftssicher

Die neue

Die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie Auswirkungen auf die PAngV von Dr. Michael Dörfner, Karl Eberle, Rainer Orywa und Dr. Konrad Wimmer Die Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher und zur Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010 wurde am 28.2.2014 im Amtsblatt der EU veröffentlicht. Bis spätestens 21. März 2016 sind die Rechts- und Verwaltungsvorschriften in nationales Recht umzusetzen. Im Zuge der durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie geforderten Maßnahmen ist es auch nötig, die bestehende Berechnung des effektiven Jahreszinses für die unter die Preisangabenverordnung (PAngV) fallenden Kreditgeschäfte anzupassen. Historie der PAngV 1 Die Preisangabenverordnung (PAngV) ist mit zwischenzeitlichen Änderungen seit 1985 in Kraft. Die Verordnung dient dem Verbraucherschutz und regelt die Preisangabe von Waren und Dienstleistungen, wenn das zugrunde liegende Geschäft zwischen einem gewerbsmäßigen Anbieter und einem Endverbraucher ab- geschlossen wird. Bei Bankgeschäften werden die Kreditinstitute verpflichtet, zur Vergleichbarkeit von Finanzierungen den Effektivzinssatz anzugeben. Das BGB schützt den Verbraucher im Vorfeld des Vertragsabschlusses und beim Vertragsabschluss selbst. Die vorvertraglichen Informationspflichten ergeben sich aus § 491 a BGB i. V. m. Artikel 247 § 1 ff. EGBGB n. F. Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen müssen danach die Institute dem Darlehensnehmer die vorvertraglichen Informationen in Textform übermitteln, und zwar rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Darlehensnehmers. Dafür muss das entsprechend ausgefüllte Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS-Merkblatt) verwendet werden (siehe auch Artikel Wohnimmobilienkreditrichtlinie und ESIS-Merkblatt, S. 29, in dieser NEWS). Weiterhin muss – wie schon bisher – nach Artikel 247 § 3 Abs. 3 EGB- GB u. a. der effektive Jahreszins anhand eines repräsentativen Beispiels erläutert werden. Gefordert ist dabei, dass sämtliche in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einfließenden Annahmen herausgestellt werden. Effektiver Jahreszins 1 Vgl. hierzu Wimmer/Stöckl-Pukall: Die Neuregelung der Preisangabenverordnung der Banken, München 1998 (aktualisiert 2000); Wimmer: Preisangaben und Effektivzinsberechnung, in: Praktikerhandbuch Verbraucherdarlehen, 4. Aufl., Heidelberg, S. 119-148. Der effektive Jahreszinssatz lässt sich als Zinssatz definieren, bei dem der Auszahlungsbetrag des Kredits gerade der Summe der mit dem effektiven Jahreszinssatz abgezinsten Raten entspricht. 22 I NEWS 01/2016

Unternehmenssteuerung t Er kann für den Vergleich von unterschiedlichen Darlehensangeboten nur für Geschäfte mit gleicher Zinsfestschreibungsdauer verwendet werden und ermöglicht – unabhängig von der tatsächlichen Ausgestaltung des Kredits (Nominalzins, Disagio, Zahlungsrhythmus) – durch seine normierte Berechnungsvorschrift die Vergleichbarkeit unterschiedlicher Geschäfte. Die seit 1985 gültige Berechnungsvorschrift wurde im Jahr 2000 geändert. Wesentlich dabei war die Umstellung der Abzinsungsmethode. Bis 2000 wurden unterjährige Zeitintervalle linear abgezinst, nur im ganzjährigen Bereich erfolgte eine exponentielle Abzinsung. Die Praxis der unterjährig linearen Abzinsung wurde durch eine nunmehr vollständig exponentielle Vorgehensweise ersetzt. Allerdings wurde im unterjährigen Bereich nicht auf echte (kalendarische) Tagezählung umgestellt, sondern die Verwendung von gleich langen Monaten vorgeschrieben. Ein Monat hatte demzufolge 365/12 Tage. Daraus resultierte eine Inkonsistenz in der Zählweise: krumme Laufzeitabschnitte wurden kaufmännisch nach der 30/360-Tagemethode gezählt, jedoch auf 365 beziehungsweise 366 Tage bezogen. Diese Inkonsistenz wird in der ab 2016 gültigen Vorschrift zugunsten der Verwendung der kalendarischen Tagezählung aufgehoben. Allgemeine Änderungen der PAngV Künftig wird durchgängig der Verbraucherbegriffs gemäß § 13 BGB verwendet. Entsprechend wird der bisherige Begriff „Kredit“ durch „Verbraucherdarlehen“ ersetzt. Gleiches gilt für den Begriff „Kreditgeber“, der durch „Darlehensgeber“ ersetzt wird. Der Begriff „Gesamtkosten“ stellt den Oberbegriff für „Zinsen“ und „sonstige Kosten“ dar. Gesamtkosten sind alle finanziellen Verpflichtungen des Darlehensnehmers bei regulärem Vertragsverlauf über die Rückzahlung des Verbraucherdarlehens hinaus. Zivilrechtlich wird dies umgesetzt, indem die Gesamtkosten nach § 492 Absatz 2 BGB in der Vertragsurkunde angegeben sein müssen und der Darlehensgeber keinen Anspruch auf nicht im Vertrag angegebene Kosten hat (§ 494 Absatz 4 BGB). Außer Zinsen und Kosten existieren, neben den Tilgungsbeträgen selbst, somit keine weiteren Zahlungsansprüche. Ein Disagio ist damit entweder als (vorausbezahlter) Zins oder als Kostenfaktor einzustufen. Bei den sonstigen Kosten muss eine kausale Verbindung zwischen den Kosten und dem Verbraucherdarlehensvertrag bestehen. So zählen die Kosten für die Immobilienbewertung zu den sonstigen Kosten, wenn diese zwingend für die Gewährung des Verbraucherdarlehens sind. Die Kosten einer durch einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag neu abgeschlossenen (Risiko-)Lebensversicherung sind in die Berechnung der Gesamtkosten einzubeziehen, wenn die neu abgeschlossene Versicherung und deren Abtretung als zusätzliche Darlehenssicherheit zu einer günstigeren Darlehenskonditionen führen oder die angebotene Konditionen nur gilt, wenn die Versicherung als zusätzliche Sicherheit abgetreten wird. Nunmehr müssen im effektiven Jahreszins die Kosten für Sicherheiten bei Immobiliar-Verbraucherkrediten berücksichtigt werden (Notarkosten und Eintragungskosten für die Eigentumsübertragung sind wie bisher auszuklammern). Bei vor- oder zwischenfinanzierten Bauspardarlehen muss für das Gesamtprodukt aus Bauspardarlehen und Bausparvertrag der effektive Jahreszins für die Gesamtlaufzeit angegeben werden. Damit sollen auch ungeförderte Bausparkombifinanzierungen für den Verbraucher mit Angeboten verschiedener Banken vergleichbar werden. Die Bestimmungen für Werbung für Verbraucherdarlehen werden ergänzt: beispielsweise darf die Werbung nicht irreführend sein, die Identität und Anschrift des Kreditgebers/ Darlehensvermittlers muss angegeben werden. Bei Immobiliardarlehensverträgen sind weiterhin Hinweise über die notwendige Absicherung, bei Fremdwährungsdarlehen über die Auswirkung von Wechselkursschwankungen auf den Gesamtbetrag zu machen. NEWS 01/2016 I 23

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