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01 | 2015 NEWS

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u Unternehmenssteuerung

u Unternehmenssteuerung Immobilienpreissteigerung stellt aus Sicht von Investoren einen Hinweis für ein Ungleichgewicht dar. Experten sprechen daher von einer leichten Überhitzung der Immobilienmärkte, die regional unterschiedlich stark ausfällt. 8 Risikosituation von Banken und ihren Immobilienkreditportfolios einerseits die Kunden und andererseits die Kredit gewährenden Banken mit erheblichen Wertabschlägen bei der Besicherung von Immobilien rechnen. Die geschilderten Rahmenbedingungen bergen die Gefahr, dass sich Kreditnehmer bei ihrem Investitionsvorhaben aufgrund der hohen Preise übernehmen. Handlungsbedarf für Institute Die aktuelle makroökonomische Lage deutet bereits losgelöst von fundamentalen Indikatoren darauf hin, dass wir uns inmitten eines Szenarios befinden, das im Zeitverlauf zu höheren Risiken für einzelne Institute führen kann, als es derzeit den Anschein hat. Somit ergeben sich vom aktuellen Ausgangspunkt aus vier mögliche Entwicklungsszenarien (siehe Tabelle 1). Davon sind die ersten beiden Szenarien für Banken als besonders kritisch zu beurteilen. 9 Zins Szenario Immo- Preis Risiko Implikationen für die Bank 1 ↑ ↓ hoch - Erhöhtes Ausfallrisiko der KN bei Prolongation aufgrund höherer Zinsbelastung - Wertverlust der Sicherheiten und des Liquidationserlöses 2 ↑ ↑ mittel - Erhöhtes Ausfallrisiko der KN bei Prolongation aufgrund höherer Zinsbelastung 3 ↓ ↓ gering - Wertverlust der Sicherheiten und des Liquidationserlöses 4 ↓ ↑ gering - Aus Risikosicht unkritisch Tabelle 1: Makroökonomische Szenarien und ihre Wirkungen auf Banken Zunächst wachsen die Risiken für Banken, sobald die Zinsen wieder steigen. So kann mancher Kreditnehmer durch eine höhere Zinsbelastung und die zugehörige Tilgung zukünftig seine Kreditraten ab dem Zeitpunkt der Prolongation nicht mehr bedienen. In einigen Regionen sprechen Experten von einer Überhitzung des Immobilienmarktes von über 20 Prozent. 10 Attraktive Boomregionen mit hoher Nachfrage nach Wohnraum sind besonders stark betroffen. Sollte dieser Fall eintreten und eine Preiskorrektur nach unten erfolgen, steht dem ein erheblicher Wertverlust der Sicherheiten entgegen. Zusätzlich wäre das Szenario mit geringeren Liquidationserlösen bei der Verwertung der Objekte verbunden. So müssen An dieser Stelle lautet die Empfehlung, diese schlummernden Risiken ins Bewusstsein der Institute zu rücken und die Kreditvergabeprozesse und -richtlinien entsprechend anzupassen, um präventiv gegen diese Risiken vorzugehen. Die Risiken müssen letztlich immer institutsspezifisch untersucht werden. Daher sollte die Bewertung der Risiken weg von einer volkswirtschaftlichen Betrachtung und hin zu einem institutsspezifischen, internen Risikomanagement gehen – und dabei nach und nach an Bedeutung gewinnen. Institute stehen vor der Herausforderung, die Risiken adäquat einzuschätzen und zu quantifizieren, um ein vollumfängliches Verständnis ihres Kreditportfolios zu generieren. So rückt die Analyse von Konzentrationen in Regionen mit überhöhten Immobilienpreisen ins Rampenlicht. Sparkassen und Genossenschaftsbanken sowie überwiegend regional engagierte Bausparkassen können von diesen Konzentrationsrisiken besonders betroffen sein. Um quantitative Analysen durchführen zu können, muss die Immobilienpreisentwicklung des Portfoliobestandes recherchiert werden. Dabei sollten regionale Unterschiede (z. B. nach Postleitzahl, Stadt oder Landkreis) herausgearbeitet werden. In diesem Kontext genauso wichtig ist die Analyse der Objektwerte im Zeitverlauf. Dabei liefert der Objektwert im Verhältnis zur Wohnbeziehungsweise Nutzfläche eine Indikation der Preisentwicklung in Relation zur Objektgröße. Eine ausreichende Verfügbarkeit der Daten innerhalb des Instituts vorausgesetzt, lassen sich damit Zeitreihenanalysen durchführen und weitere Erkenntnisse über die Objekte, Konzentrationen und überhitzten Regionen gewinnen. So empfiehlt auch die europäische Bankenaufsicht, die Portfolios der Institute ge- 24 I NEWS 01/2015

Unternehmenssteuerung t wissen Stressszenarien zu unterwerfen, die Risiken zu überwachen und Konzentrationsrisiken Rechnung zu tragen. 11 Zu den Konzentrationsrisiken zählen gemäß SREP unter anderem auch branchenspezifische Konzentrationen, geografische Konzentrationen oder auch Produkt- und Sicherheitenkonzentrationen. Im Kontext von Preisdestabilisierungen ist eine Bewertung der Sicherheiten kritisch. Aus diesem Grund sind Institute dazu angehalten, eine solide und umsichtige Schätzung der Sicherheiten zu gewährleisten. 12 In diesem Zusammenhang spielt neben der eigentlichen Objektbewertung zusätzlich die Höhe des Beleihungsauslaufs eine wesentliche Rolle. Während die Kreditnehmer bei einem hohen Eigenkapitalanteil die Verlustrisiken größtenteils selbst tragen, führen hohe Fremdkapitalanteile zu steigenden Risiken für die Kreditinstitute. Potenziell gefährdete Verträge sollten bereits heute identifiziert und das Verlustpotenzial für das Institut abgeschätzt werden. Dazu zählen beispielsweise die Verträge solcher Kunden, die zu den aktuellen Konditionen die Kriterien der Kapitaldienstfähigkeit erfüllen, bei zukünftigen Zinserhöhungen um mehrere Prozent jedoch nicht mehr. Zum Prolongationszeitpunkt entsteht bei eben diesen Kunden die Gefahr, dass ein Anschlusskredit nicht gewährt, die offene Restschuld nicht beglichen oder die neuen Raten nicht bedient werden können. Diesem sogenannten Prolongationsrisiko können Banken beispielweise durch angepasste Kreditvergabeprozesse begegnen, beispielsweise durch eine Erhöhung der Mindesttilgung mit anschließender Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit. So können zukünftige Risiken vermieden beziehungsweise reduziert werden. Zur Risikoprävention sollen Banken gemäß MaRisk die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer beurteilen. Diese Beurteilung soll zum Zeitpunkt der Kreditgewährung ebenso mögliche Szenarien und kritische Aspekte berücksichtigen. Das Abwägen der historischen, gegenwärtigen und auch zukünftigen Situationen sollte dabei Eingang in die Risikobewertung finden. Eine langfristig ausgerichtete, mehrperiodische Bewertungsweise tritt hierbei zunehmend in den Vordergrund. Gut gerüstet: langfristig ausgerichtete Geschäftsstrategie mit einem aktiven Risikobewusstsein Um erhöhte Ausfallrisiken für Banken zu vermeiden, sollte in der Risikobewertung ein Szenario mit steigenden Zinsen und hohen Immobilienpreisen abgebildet werden. Denn: Eine Verschärfung der aktuellen Situation aufgrund zukünftiger Marktbewegungen kann nicht ausgeschlossen werden. Somit können Risiken, die volkswirtschaftlich eine eher untergeordnete Rolle spielen, für das einzelne Institut eine große Bedrohung darstellen. Mit einer langfristig ausgerichteten Geschäftsstrategie mit einem aktiven Risikobewusstsein wappnet sich die Bank auch für solche Risiken und Krisen, die heute noch nicht im zentralen Fokus stehen, langfristig jedoch einen hohen potenziellen Schaden verursachen können. Ansprechpartner Emiliano Rodriguez Villegas Business Consultant, msgGillardon AG > +49 (0) 89 / 943011 - 0 > emiliano.rodriguez.villegas@msg-gillardon.de 8 Quelle: www.sueddeutsche.de 9 Es wird davon ausgegangen, dass sich die Märkte weiterentwickeln und keine Stagnation der Preise und Zinsen eintritt. Im Ergebnis wäre die Aussage unverändert, falls beispielsweise einer der beiden Faktoren nahezu konstant bliebe und sich der andere positiv oder negativ entwickeln würde. 10 Siehe Stabilitätsbericht der Bundesbank 2013. 11 Siehe dazu das EBA Consultation Paper (EBA/CP/2014/14) NEWS 01/2015 I 25

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