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01 | 2013 NEWS

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Ein Balanceakt

u Business u

u Business u Produktmanagement und -kalkulation Die Nachhaltigkeit der Immobilienfinanzierungen ist gefährdet Dass ein niedriges Zinsniveau zu einem Anstieg der Gesamtlaufzeit von Annuitätendarlehen führt, ist noch das geringere Problem. Schwerwiegender ist die Fragestellung, wie sich die Prolongationskonditionen der heute abgeschlossenen Finanzierungen zum Zeitpunkt des Auslaufs der Zinsbindung darstellen. Etliche Experten gehen mittel- bis langfristig von wieder steigenden Zinsen aus. Ein Anstieg des zehnjährigen Zinssatzes auf fünf Prozent und mehr innerhalb der nächsten zehn Jahre ist durchaus denkbar. Eine derartige Zinssteigerung kann eine Verdoppelung der Annuität oder mehr bei Auslauf der ersten Zinsbindungsperiode zur Folge haben. Je nachdem, wie eng der wirtschaftliche Spielraum der betroffenen Darlehensnehmer zu diesem Zeitpunkt sein wird, kann es aufgrund eines solchen Szenarios vermehrt zu Kreditausfällen kommen. Ursache für diese Kreditausfälle wäre in erster Linie der Umstand, dass die Erstkonditionierung zu sehr „auf Kante genäht war“ 3 . Eine zu niedrige anfängliche Tilgung hat den Kreditnehmern suggeriert, sie könnten sich den Immobilienerwerb auch langfristig leisten. Genau das ist der Stoff, aus dem Blasen gemacht sind. Leider erkennt man eine Blase oft erst dann, wenn sie geplatzt ist. Sicherstellung der Nachhaltigkeit der Immobilienfinanzierung durch eine gesamtlaufzeitorientierte Vorkalkulation Um den dargestellten Problemen zu begegnen, ist eine Erhöhung des anfänglichen Tilgungssatzes geboten. Einige Institute haben dies inzwischen getan, wobei die Anhebung in der Regel einen pauschalen Charakter besitzt. Zielgerichteter ist ein kalkulatorischer Ansatz, der explizit den Zeitraum nach Auslauf der Zinsbindung mit berücksichtigt. Dieser hängt ab von der festzulegenden Gesamt-/Restlaufzeit des Darlehens, wie er weiter unterteilt wird 4 , und den Zinsprognosen für die restlichen Perioden nach Auslauf der Zinsbindung. Mit diesen Vorgaben und einer durch das Kreditinstitut festgelegten (Mindest-)Marge lassen sich die nomi- ... Vorgabe 2. Periode Vorgabe 1. Periode > Zeitraum > Mindestmarge > Zinsstrukturkurve MARZIPAN Abbildung 3: Gesamtlaufzeitorientierte Vorkalkulation nalen Konditionen für die erste Zinsbindungsperiode im Rahmen einer sogenannten Rückrechnung ermitteln (vgl. Abbildung 3). Die so ermittelte Annuität beinhaltet entsprechende Reserven, um mögliche Zinssteigerungen in der Zukunft abzufedern, da ein höherer anfänglicher Tilgungssatz eine Absenkung des Tilgungssatzes zum Zeitpunkt der Prolongation bei gleichzeitiger Wahrung einer vorgegebenen Laufzeit zulässt. Beispiel Vorgegeben sind ein Darlehensbetrag von 100.000 €, eine Marge von 0,5 Prozent und eine Gesamtlaufzeit von 30 Jahren. Die Zinsbindungsfrist beträgt zehn Jahre. Für die Kalkulation wird die Restlaufzeit in zwei weitere Zinsbindungsperioden à zehn Jahre unterteilt. Die Zinsstrukturkurve der ersten Periode beginnt mit einem 1-Monats-Satz von 0,64 Prozent und endet bei mit einem 10-Jahres-Satz von 2,81 Prozent. Für die beiden folgenden Zinsbindungsperioden wird eine lineare Zinsstrukturkurve beginnend bei einem 1-Monats-Satz von vier Prozent und endend bei einem 10-Jahres-Satz von sechs Prozent unterstellt. Als Ergebnis erhält man einen anfänglichen Tilgungssatz von 2,72 Prozent und eine monatliche Annuität von etwas über 490 Euro über die gesamte Laufzeit. Nach zehn Jahren fällt der Tilgungssatz schlagartig auf 1,69 Prozent, um dann wieder kontinuierlich anzusteigen. eIterative Rückrechnung über alle P rioden Nominale Konditionen 1. Periode > Zinssatz > Annuität 40 I NEWS 01/2013

Business t Produktmanagement und -kalkulation t Der mithilfe einer derartigen Kalkulation ermittelte erhöhte anfängliche Tilgungssatz lässt sich dem Kunden gegenüber damit begründen, dass die durch das Darlehen verursachte finanzielle Belastung nach Auslauf der Zinsbindung mit hoher Wahrscheinlichkeit tragbar bleibt. Gegebenenfalls können mehrere Rechnungen mit verschiedenen Zinsszenarien bezogen auf den Zeitraum nach der Zinsfestschreibung durchgeführt werden. Je niedriger das gewählte Zinsszenario, desto höher ist allerdings das Risiko, dass die Annuität zum Zeitpunkt der Prolongation angehoben werden muss. Autor Thomas Heidler Senior Business Consultant, msgGillardon AG > +49 (0) 89 / 943011 - 1525 > thomas.heidler@msg-gillardon.de Die Umsetzung der gesamtlaufzeitorientierten Vorkalkulation kann, wie in der vorangehenden Grafik dargestellt, im Rahmen einer Erweiterung des MARZIPAN-Rechenkerns erfolgen. Ziel ist dabei, dass der Kundenberater lediglich einen Rechenvorgang anstoßen muss, d. h. das Ergebnis auf einen einzigen Knopfdruck erhält. Fazit: Gesamtlaufzeitorientierte Vorkalkulation mindert das Risiko von Kreditausfällen Bei dem aktuell niedrigen Zinsniveau tragen vor allem zwei Faktoren dazu bei, dass ein Kreditausfall eines zum jetzigen Zeitpunkt abgeschlossenen Immobiliendarlehens mit niedrigem anfänglichen Tilgungssatz nach Auslauf der Zinsbindung wahrscheinlicher wird: 3 Mit dieser Redewendung hat am 27. November 2001 der damalige Bundesfinanzminister Hans Eichel den Haushaltsentwurf der amtierenden rot-grünen Bundesregierung für das Jahr 2002 anlässlich der Etatberatungen im deutschen Bundestag verteidigt. Die Opposition war hingegen der Meinung, dass die budgetierte Nettokreditaufnahme des Bundes für 2002 zu gering angesetzt sei. Wie sich später zeigte, sollte die Opposition Recht behalten, da die Bundesregierung die wirtschaftliche Entwicklung für 2002 zu optimistisch eingeschätzt hatte. Auch hier galt mal wieder der bekannte Ausspruch: „Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen.“ (wird u. a. Karl Valentin zugeschrieben). 4 Beträgt die Restlaufzeit beispielsweise noch 20 Jahre, so ist eine Unterteilung in wenigstens zwei weitere Zinsbindungsperioden naheliegend. > > die durch die reduzierte Tilgungsdynamik verlängerte Gesamtlaufzeit und > > der mögliche Wiederanstieg der Zinsen in den nächsten fünf bis zehn Jahren. Im schlimmsten Fall könnte es daher mittel- bis langfristig zu einer Häufung von Kreditausfällen von ursprünglich zu knapp kalkulierten Immobilienfinanzierungen kommen. Damit verbunden wäre die Gefahr eines Einbruchs auf dem Immobilienmarkt und einer nachfolgenden Schieflage bei den betroffenen Immobilienfinanzierern. Der in diesem Artikel vorgestellte Ansatz einer gesamtlaufzeitorientierten Vorkalkulation wirkt diesem Risiko entgegen und steigert die Nachhaltigkeit der abgeschlossenen Immobilienfinanzierungen. NEWS 01/2013 I 41

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